Tokenisierung von Grundstücken in der Schweiz – eine Bestandesaufnahme

Regelmässig wird in diesem Kontext auch über die Tokenisierung von Grundstücken gesprochen. 2020 wurde denn auch eine Liegenschaft an der Bahnhofstrasse in Zürich verkauft und der Kaufpreis von über CHF 130 Mio zu einem erheblichen Teil in Token der Käuferin, der Investmentgesellschaft Brickmark Group AG bezahlt.

Dass die Tokenisierung voranschreitet, ist unbestritten. Dies wirft zwangsläufig die Frage auf, weit die Schweiz aber wirklich mit der Tokenisierung von Real Estate ist und wo die Hürden liegen.

Realität oder Utopie?

Vorab ist eines klarzustellen. Das Eigentum an einem Grundstück kann in der Schweiz nicht mittels eines Tokens abgebildet und übertragen werden. Gemäss den anwendbaren zivilrechtlichen Bestimmungen ergibt sich der Eigentümer eines Grundstückes aus dem Grundbuch und eine Übertragung des Eigentums ausserhalb des Grundbuches ist nicht möglich.

Insofern ist klar zu trennen zwischen der Möglichkeit der Tokenisierung direkten Grundeigentums und der Tokenisierung indirekter Immobilienanlagen, wie dies in der Transaktion der Brickmark Group AG der Fall war.

Ist die Tokenisierung der direkten Immobilienanlage machbar?

Die Wunschvorstellung vieler Blockchain Enthusiasten ist ein Liegenschaftenmarkt auf der Blockchain, welcher allen interessierten Personen die Möglichkeit eröffnet, daran auch mit kleinem Budget teilzuhaben. Ins Feld geführt werden zudem Kosteneffizient, Zeiteffizient, höhere Liquidität, höhere Transparenz und höhere Sicherheit.

Der Vorteil der Tokenisierung von Real Estate liegt zunächst in der Zeit- und Kosteneffizienz der Eigentumsübertragung, welche durch blosse Übertragung des Tokens von einem Eigentümer auf den nächsten auf der Blockchain erfolgen kann. Dies ist unbestritten und alle Bemühungen zum Trotz (als Beispiel sei die Einführung des Registerschuldbriefs genannt) ist die grundbuchrechtliche Eigentumsübertragung in der Tat schwerfällig und teuer.

Eine Tokenisierung erlaubt die Spaltung eines Wertes in beliebig kleine Einheiten, was das Crowdfunding vereinfacht und auch den Transfer ohne weiteres ermöglicht.

Während die Namen der Tokeninhaber auf der Blockchain nicht öffentlich preisgegeben werden, ist die öffentliche Wallet Adresse einsehbar. So kann die Blockchain-Anwendung beispielsweise eine Kontaktaufnahme interessierter Käufer mit den aktuellen Eigentümern eines Grundstückes mit wenig Aufwand ermöglichen. Auch dies führt zu einem liquideren Markt, wo sich Käufer und Verkäufer finden können.

Aber es bestehen doch noch einige Hürden, weil es sich bei Grundstücken um ein knappes Gut handelt. Gerade in der Schweiz könnte eine Öffnung des Marktes für Crowdfunding zu einem weiteren Anstieg der Liegenschaftenpreise führen. Solche Preisentwicklungen bergen auch politischen Zündstoff.
Kritisch wird die Tokenisierung insbesondere dann, wenn damit ein genereller Marktzugang für Ausländer verbunden wäre. Ohne Abschaffung der Lex Koller ist eine Tokenisierung der direkten Immobilienanlage in der Schweiz nicht realistisch. Bei den Befürwortern der Lex Koller ist die Angst vor Umgehung des Inländerschutzes durch die relative Anonymität der Blockchain zu gross. Bis zu einer Abschaffung der Lex Koller (welche doch auch ohne Token-Diskussion in weite Ferne gerückt zu sein scheint) ist ein auf einer öffentlichen Blockchain geführter Liegenschaftenmarkt Wunschdenken einiger Utopisten.
Selbst wenn sich das Lex Koller Thema lösen liesse, müsste in verschiedenen Bereichen ein grundlegendes Umdenken des aktuellen Systems vorgenommen werden, damit Crowdfunding über Blockchain möglich würde:

• Wie werden Grundstückgewinnsteuern neu erhoben?
• Wie soll das Miteigentum ausgestaltet werden, um Crowdfunding in einem anonymen Rahmen zuzulassen, da unter geltendem Recht die Mitwirkung jeden Tokeninhabers bei der Übertragung gefordert ist?
• Wie werden Verantwortlichkeiten aus Nachbarrecht und Werkeigentümerhaftung oder Unterhaltspflichten durchgesetzt werden können?

Es ist aufgrund der offenen Fragen, die zu beantworten sind, und aufgrund der politisch immer heiss geführten Debatten rund um Grundeigentum auf lange Sicht davon auszugehen, dass eine Tokenisierung von direktem Grundeigentum in der Schweiz ausgeschlossen ist. Demgegenüber ist durchaus denkbar, dass die Grundbuchämter die Grundstücke gelegentlich auf einer private Blockchain verwalten, um gewisse Vorgänge zu vereinfachen.

Tokenisierung indirekter Immobilienanlagen

Demgegenüber ist die Tokenisierung indirekter Immobilienanlagen heute bereits gelebte Praxis. Es gibt die verschiedensten Möglichkeiten die ökonomischen Rechte an Liegenschaften zu vermitteln, ohne dass das Eigentum übertragen wird. Dies gilt sowohl für herkömmliche Modelle indirekter Immobilienanlagen als auch in der tokenisierten Welt. So kann die Liegenschaft von einer Immobiliengesellschaft erworben werden und die Investoren können als Fremdkapitalgeber mittels Anleihen oder als Eigenkapitalgeber mittels Aktien oder Partizipationsscheinen (PS) an der Immobiliengesellschaft beteiligt sein. Diese Anleihen, Aktien und PS stellen Effekten dar, welche gerade auch seit der Einführung der DLT-Gesetzgebung nach den Vorgaben von Art. 973d ff OR ohne weiteres tokenisiert werden können. Ebenso können alle anderen Formen indirekter Immobilienanlagen, wie Fondsstrukturen ihre Anteile in tokenisierter Form ausgeben. Diese Emission untersteht gleichermassen der Prospektpflicht, wie es auf die herkömmliche Ausgabe von Wertpapieren, Wertrechten oder Bucheffekten zutrifft. Lex Koller gilt es natürlich auch bei den indirekten Immobilienanlagen zu beachten, wenn Wohnliegenschaften Gegenstand der Tokenisierung sind.
Darüber hinaus können aber auch Nutzniessungsrechte an Grundstücken tokenisiert werden. So existiert mit dem Finka Token, welcher von einer Zuger Gesellschaft ausgegeben wird, ein Token, welcher Rechte an den Erträgen von Rinderfarmen in Bolivien gewährt.

Spezifische Vorteile der Tokenisierung indirekter Immobilienanlagen

Im Unterschied zur herkömmlichen Finanzierung, kann die Tokenisierung auf einzelnen Liegenschaften im Portfolio einer Immobilieninvestmentgesellschaft erfolgen. So können Investoren aus dem gesamten Portfolio diejenigen Objekte auswählen, in welchen sie das grösste Potential sehen. Entscheidend ist dann nicht der Net Asset Value über das Gefäss, sondern der Net Asset Value nach Abzug der Gemeinkosten des Vehikels pro Liegenschaft. Dies würde an sich spannende Geschäftsmodelle erlauben, die bislang nicht genutzt wurden.

Das Spannende an der Tokenisierung von Immobilien, auch in Form der indirekten Immobilienanlage, ist darüberhinaus die Möglichkeit, dem Tokeninhaber zusätzliche Rechte einzuräumen. So kann einem Fremdkapitalgeber doch ein limitiertes Mitspracherecht in wichtigen Fragen eingeräumt werden und der Abstimmungsvorgang in den Smart Contracts abgebildet werden. Oder es kann dem Tokeninhaber einmal pro Jahr eine Gratisübernachtung im von ihm mitfinanzierten Hotel gewährt werden, indem er einen limitiert gültigen weiteren Token erhält. Der Phantasie sind keine Grenzen gesetzt. Dazu muss der Tokeninhaber nicht einmal namentlich bekannt sein, die Wallet Adresse, in welcher der Anlagetoken aufbewahrt wird, ist auf der Blockchain ersichtlich. So kann ein weiterer Vouchertoken ohne grosse Kosten generiert und an die gleiche Adresse versandt werden. Diese erweiterten Funktionalitäten sind Aspekte, welche den jüngeren Generationen von Investoren, die mit der Tokenisierung aufwachsen, von Wichtigkeit sein werden. Namentlich Governance-Themen beschäftigen die jüngere Generation und sie können in die Tokenisierung eingebaut werden. Dazu gehören beispielsweise Fragen zum Ausmass einer ökologischen Sanierung oder eines Verzichts auf Mietzinserhöhung, welche die Rendite reduzieren würden.

Die Tokens können zudem direkt in den Wallets der Investoren gehalten werden. Eine Tokenübertragung zwischen Käufer und Verkäufer kann ausserbörslich ohne Intermediär erfolgen, womit sich Kosten einsparen lassen.

Auch bei der Tokenisierung indirekter Immobilienanlagen ist jedoch grosses Detailwissen gefragt. Was einmal versprochen oder im Smart Contract einprogrammiert wurde, lässt sich nicht ohne weiteres rückgängig machen. Gerade bei Immobilienanlagen können die Gewinne nicht vollumfänglich ausgeschüttet werden, sondern es sind Rücklagen zu tätigen für laufende Sanierungen sowie für grosszyklische Erneuerungen. An dieser fehlenden Vorausschau sind schon verschiedene Blockchain-basierte Immobilienprojekte gescheitert.

Ebenso ist dem Interesse der Investoren am Exit Rechnung zu tragen. Was noch vor einem Jahr ein grosses Problem war, ist mit dem Entstehen der Börsen für tokenisierte Effekten einfacher geworden. So wurde die SIX Digital Exchange (SDX) kürzlich von der FINMA bewilligt. Ferner gibt es mit der TDX der Genfer Fintech Firma Taurus auch einen regulierten Marktplatz für digitale assets.

Fazit

Während die Tokenisierung direkter Immobilienanlagen aus Praktikabilititätsgründen, aber auch aufgrund des zu erwartenden politischen Widerstands, auf längere Zeit nicht Realität werden wird, findet die Tokenisierung indirekter Immobilienanlagen bereits heute statt. Bei den indirekten Immobilienanlagen ermöglicht die Tokenisierung ein neues Spektrum an Möglichkeiten, welches gerade jüngere Investoren anspricht. Hier werden sich alternative Investmentangebote in den kommenden Jahren entwickeln.